近日，株洲市中级人民法院民四庭审结一起房屋买卖合同纠纷案件，判处株洲某房地产开发有限公司返还陈女士交纳的定金及门面款250000元。

　　2011年，陈女士到株洲某房地产开发有限公司开发的楼盘咨询门面购买事宜，并于2011年2月28日向株洲某房地产开发有限公司交纳100000元即门面认购定金，在同年3月18日交纳150000元的门面款，双方至此没有签订任何协议。后双方因银行按揭及首付款的约定分歧较大，未最终达成商品房买卖合同。之后，陈女士多次找房产公司要求退还定金及房款，房产公司认为陈女士没有按照口头约定及交易习惯交齐首付款，是陈女士违约，故不同意退款，遂酿成此次纠纷。

　　法院认为陈女士交给房产公司的100000元系立约定金。立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在本案中，陈女士看房后向房产公司交付了定金，这是一种房屋买卖预约。交纳此款后，作为房地产公司签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房，同时房地公司在和陈女士签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同，而双方也有洽谈合同内容、签订合同的义务。因此，陈女士交给房产公司的100000元为立约定金。房屋买卖合同不能和一般商品的买卖合同相比，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的。对于部分合同内容未达成一致意见均属签订合同过程中发生的正常现象。本案中，陈女士虽交纳的定金和部分房款，但双方没有达成一份书面的协议，双方也没有证据证明有任何口头协议确定的合同的主要内容。陈女士交纳了定金，但在出于自身的消费能力考虑，需要就办理银行按揭及与首付款等合同条款相关事宜与被告进行进一步的协商，没有签订合同，不能因此就认定陈女士有过错。虽被告提出口头协议、交易习惯等来说明要预付首付款要付总价款的50%，才能办理银行按揭的理由来证明陈女士违约，但房产公司没有提供证据证明双方已就此合同主要内容达成一致意见。现房产公司仍愿意与陈女士订立合同，双方不存在拒绝订立合同问题，也不存在假借订立合同为获取更大的合同利益而故意与对方发生意见分歧。一审法院认为，双方在此次房屋买卖过程中均无过错，没有恶意，所以该案中不应适用定金罚则。因合同主要条款无法协商达成一致，现原告要求被告返还交纳的定金100000元，及房款150000元，并无不当，法院应予支持。为此，一审法院作出了株洲某房地产开发有限公司返还陈女士交纳的定金及门面款250000元的判决。二审法院认为一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。