案件介绍：原告甲和被告之一乙为某住宅区同一单元的上下楼邻居，甲住房在楼下，另一被告丙为乙的房屋承租人。一天，被告乙房屋内突然升起大火，周围邻居见状紧急拨打了火警电话。由于抢救及时，火势并没有蔓延开来，只是乙的房屋受到了不少损失。事故过后，消防队出具了事故认定书，认定导致该起大火的原因是房内留有火种，是房屋使用人使用明火不当所致。尽管将火势控制较好，但是由于消防队的救火行为中的大量灭火用水渗透到原告甲的房屋中，直接造成了原告房屋内家具、家电以及房屋装修损失达两三万元。基于此，甲列乙和该房屋的承租人丙为共同被告，向法院起诉要求他们共同连带承担赔偿这些损失。

　　不同意见：在处理该案件时，有两种不同的法律适用思路。一种认为，该案件应当适用物权法里不动产所有权制度中的相邻关系制度，因为两被告和原告都是相邻关系权利义务人，所以，该案件的事实应该直接适用相邻关系中的相关规定，法院应当判决两被告承担连带赔偿责任；但是，另一种意见认为，虽然两被告都和原告形成相邻关系，但是形成相邻关系并不代表乙就必须承担无过错责任。这里，由于乙并没有过错，而且原告要求损害赔偿，所以该案件应当适用侵权责任制度，法院只能判决丙承担全部赔偿责任，而乙则不承担任何责任。

　　分析：之所以会出现如上两种不同的法律适用思路，其根本原因是对相邻关系制度和侵权责任制度各自的适用范围存在分歧，笔者将以相邻关系制度为分析对象，最后给出笔者的意见。

首先，不动产相邻关系的法律性质是一种对不动产所有权的限制，即不动产所有人或占有人在使用不动产生活或者生产的情况下应当有一定的义务来防止损害相邻人的利益，他们相互都有基于法律明确规定的防免义务；或者相邻一方有要求他方为自己在行使不动产所有权或使用权时提供必要的便利，他方负有应给予必要便利的义务。这样做是为了保障不动产的充分利用，维护邻里关系，使邻人间尽可能的和睦相处。这里相邻关系规范所调整的关系，不仅仅是数个不动产所有人间的关系，还包括不动产所有人与不动产占有人（如房屋承租人、地役权人、土地使用权人等），以及不动产占有人彼此之间的相邻关系，因为相邻关系是以不动产相邻位置为唯一前提，相邻关系的存在不以使用人或所有人的变化而变化，但相邻权利义务关系具有继承性，所以本案中的承租人和一楼房主产生相邻权利义务关系。

　　相邻关系人之间的权利和义务是基于不动产所有权或使用权产生的，是法定的。在法律上，相邻关系内容有：相邻地界关系、相邻土地通行关系、相邻土地环保关系、相邻防险关系（也就是相邻人在方便自己生活或生产时有尽到防止邻人不受损害，本案例中二楼承租人由于失火给一楼住户造成损失所表现的情形就属于此类型相邻关系）；另外还有相邻用排水关系、相邻日照和通风等关系。这里，如果由于一方违反了这些义务而对邻地或房屋造成损失的时候（未尽防免义务）推定其有过失，负有赔偿责任，这里就要侵权行为法规范调整了。因为，相邻关系的性质决定了相邻权被侵害时不能产生独立的请求权，从我国《民法通则》第83条也可看出，当相邻一方给相邻另一方造成妨碍或者损失的，侵害人应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。所以以相邻关系得出的请求权是一种以物权为基础的物上请求权（停止侵害请求权，排除妨碍请求权）以及侵权请求权（赔偿损失请求权），相邻权遭受侵害或妨碍不产生独立的法律上的请求权。简单地说，相邻关系制度告诉我们的是我们在不动产相互关系中享有哪些相邻权，至于该权利受侵害时是基于哪项请求权来要求救济，相邻关系制度并没有提及到，这种请求权基础是专门在物权法和债权法中规定的，相邻关系纠纷既可以产生不动产物的请求权法律关系；而且，当相邻人有物质损害时，又会产生侵权法律关系（损害赔偿请求权关系）。所以，以此案件为例，在认定承租人责任时，我们绝不能以选择相邻关系还是侵权关系这一思路来解决该相邻纠纷。

　　这个案件中，承租人在生活当中由于疏忽而留有火种并造成火灾，承租人的这种行为显然是违反了法律对于楼下住户相邻权的保护义务，给楼下住户造成物质损失，应当赔偿损失，即承担侵权责任。相反，二楼出租人并没有任何违反法律规定的保护相邻权的义务，不能认为出租人将房屋租赁给第三人而第三人后来失火，出租人就违反了法律规定的义务。出租房屋的行为是房屋所有人使用不动产收益的一种行为，该收益行为显然应当不能给相邻人使用其不动产造成损失或妨碍，从案件中得知，二楼出租人的行为没有对关于对于相邻防免义务的违反。

　　首先，出租人的“租赁行为”本身和一楼受损失事实之间是没有法律上的因果关系的，当然，租赁行为是造成火灾的一个条件，正因为该行为才有随后承租人的失火行为，才有消防行为，最后才有一楼的损失。但是，这里的租赁行为不是导致损失的法律上的原因行为。出租人和承租人这里的租赁关系是一种法律上所指的内部关系，这种关系是一种平等契约关系，而不是像雇佣关系、公司内部管理等表现的那种“内部关系”，这种内部关系具有连带性或者是代表性，就是说雇员的行为代表的是雇主的利益，我们只要能证明雇员在履行职责时有侵权行为以及过错，那么我们就推定雇主要承担这种代表行为所产生的侵权责任。所以，只要雇员的职务侵权行为和损害事实有因果关系，那么自然雇主雇佣雇员的行为就和损害事实有法律上的因果关系。第二，出租人没有过失，更谈不上故意。我们说某人的行为有法律上的过失，就是说这个人有注意义务而没有注意到并没有做到注意，所以注意义务是关键，而且注意义务有大有小，要根据客观事实情况来认定。这里的二楼出租人有没有这种防止一楼损失的注意义务呢？显然，是应当有的，出租人必须对承租人的不动产利用行为负有监督和管理义务，这是由租赁行为而生的一种义务。比如说，出租人在租赁房屋时应当将房屋设备等的特有特征告知于承租人，以防止在承租人使用房屋不当时给邻里造成损失，出租人要监督承租人不得随意地改变房屋结构而侵害相邻人的生活安全或利益，等等。从本案案情来看，对承租人的失火行为，出租人是否要承担注意义务呢？这里显然是没有的，房东不具有这样的监督注意义务。我们不能让出租人承担对一个成年承租人要求在细微的日常生活中关于不要失火之类行为注意的义务，也更不能要求出租人以很大的精力去监督和管理承租人日常生活中热电火的使用，出租人根本不需要达到这样的监督和管理义务。这里承租人的失火纯粹是其过失行为造成的，不牵涉到出租人的过失行为，他们之间不具有共同过失。但是如果我们假设出租人对失火有过失行为的话，他们之间就形成了典型的共同过失，如果符合侵权其他要件，他们就应当承担连带侵权责任。

　　另有意见认为，本案应当适用法律关于公平责任的规定。但仔细分析答案也是否定的。公平责任所适用的范围有一种情况为紧急避险。在本案中，消防救火是一种为了二楼的利益（尽管也有公共利益成分在里面，但我们直接可以不考虑这种公共利益）而排除险情行为，这种避险行为导致了一楼受有损失，是一种紧急避险性质。但是公平责任分担中所适用紧急避险情况是属于自然原因造成的紧急避险，也就是说在为了一方当事人的利益而采取紧急避险措施给第三方造成损失时，由于受保护利益的一方没有过错，而且险情是自然原因造成的时候，受有利益的一方才有在受益的范围内承担补偿第三方损失的公平分担责任。