摘要：针对目前我国住房权保障制度存在的保护对象相当狭窄，保障方式单一，保障目的缺乏人性化设计，保障力度不够等种种不足，笔者希望构建一种适足住房权保障制度，通过借鉴国外主要发达国家美国、德国、加拿大和英国的住宅权保护制度。提供一种适足住房权保障体系，它使我国宪法所规定的公民住宅神圣不可侵犯落到实处。商业经营场所、学生宿舍、非法建筑物、移动的住所、宾馆的客房、临时的住所这些非典型、一般的居住地都应该得到住宅权的保障，都应该纳入适足住房权的保障范围。住宅权是人的基本人权，公民的住所都应该要求符合人性化的居住要求。这样以来，我国人民的住宅权才能得到真正地保障，社会才能真正的安定与和谐！

关键词：住房权；适足住房权；适足住房权保障制度

　　1国外主要代表国家适足住宅权保障制度之借鉴

　　1.1美国住宅权保护制度

　　美国与住房有关的立法属于公法范畴，成文法中有联邦的法律和各州的立法。与居住有关的立法大部分属于公共福利，是由隶属于众议院银行和财政服务委员会负责立法与管辖的。广义上说美国住房法律制度主要包跨以下内容：住宅区发展，联邦政府对住宅区楼宇的开发制定了提供补贴的政策。有关公共住房和租房方面的法律主要体现在《1937年美国住宅法》里。对住房的特种对象，如老年人，残疾人，艾滋病患者，戒毒人员等低收入和生活自理能力较差的人员提供了住房资助计划。除了立法外，美国政府还先后制定了不少政策性的住房资助计划，如“HOME计划”①。同时还制定了其他的计划，充分考虑联邦资助计划的安全性，低收入者住房保护等。对促进购买公共住房，保护购房人利益，联邦政府制定了一些住房辅助计划和条例，包括“HOPE住房自有化计划”和《国民住房自由化信托》等。对无居所人住房利益的保护主要通过《司徒特.麦肯尼无居所人资助法》和其他相关法律。此外美国政府对房屋租赁、住房抵押贷款和抵押保险都有一套完善的机制，特别是抵押贷款二级市场非常活跃，体现住房金融的法律，包括FNMA,FHLMC,GNMA,FAMC等。《1949年住宅法》第五篇第十部分专门对农村住房作出了一系列的规定。包括：政府对洲际土地出售，不动产安置程序，终止私人贷款保险等也建立了以各种控制计划为住的法律法规。对住房管理部门专门通过部门法规范其组织和运作。美国每年对建房和住房补贴都有拨款计划，还制定了每个独立机构，包括退伍军人事务部、财政部等的拨款法，有些是永久性拨款规定。

　　美国住宅法公法体系的特点主要是面对中低收入家庭。自上世纪三十年代以来，针对中低收入阶层的住房问题，美国的住房政策有过一系列的调整。其重点是考虑中低收入家庭的经济承受能力。采取各种各样鼓励私营机构参与的计划，并借助强有力的金融保障体系支持其相关政策，以实现为每一个美国家庭提供适宜住宅中舒适生活环境的目标。为实现这一目标，历史上美国曾有以下几部住宅法，每部住宅法都有不同的侧重点，比如《1937年美国住宅法》（United States Housing Act of 1937）主要对中低收入家庭公房资助，居民租赁等作出了规定，《国家住宅法》主要针对房屋抵押贷款、房屋抵押保险。美国住宅法体系按照不同政党执政阶段以及不同经济时期，对公平住房，公房资助等进行了大量的改革。1937年的美国住宅法只保留了部分条款，或仅为其他法律引用而存在。

　　上个世纪九十年代以来，美国新出了几部主要的住宅立法以及相关政策。1990年出台“国民可承受住宅”法案，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。1995年老年人住宅法，根据H.R.6601998公平住宅法修正案（THE FAIR HOUSING ACT AMENDMENTS OF 1988），在任何房地产交易中对由于家庭或残疾而给予歧视都是违法的。1995年家宅和邻区的重建法，HUD有权对帮助自助拥屋计划的组织提供补贴。而平等信贷机会法适用于那些经常贷款、延长贷款或连续贷款的个人或公司。1997年公房管理改革法，包括公房和租金改革，公房缮新、拆除、宅基地重建，及租房援助、家庭拨款计划等。1998年住宅质量和工作责任法，侧重于对公共住房和租房辅助计划进行实质性的改动。

　　美国创建了许多住宅权保障机制，有力地保护了美国国民的适足住房权。

　　1.2德国住宅权保护制度

　　德国法律体系是大陆法系的主要国家之一，是典型的成文法。法律系统已成熟。现有的德国法律是以“二战”后联邦德国的法律体系为基本内容，以联邦德国的基本法为最高准则发展完善起来的。民主德国加入联邦德国后，联邦德国的法律针对前民德地区的某些特殊情况，增加了一些仅适用于该地区的内容，以解决历史遗留问题。纵观德国战后住宅建设的发展，可以认为德国住宅法规为解决战后“房荒”问题，提高居民的居住条件和规范房地产市场起到了法律保障的作用。德国住宅法规的特征主要是充分肯定地产权在法律观念中的首要地位。因为任何建筑物原则上是附属于地产，并与之在法律上作为一个整体来处理，但是这并不妨碍法律为兼顾土地紧缺和大众阶层的社会利益，在一定程度上容许地产权与建筑物所有权分离。在德国民法典中规定地产权所有者与其他公民相关权利的准则，即作为“物权”的私法准则。在专门的法规中，如住宅所有权根据把带建筑物地产的部分所有权视为住宅权的法律基础，将地产上的部分所有权及在建筑物确定空间内的专有权结合起来成为所谓的住宅所有权。租金调节法根据住宅所有权收益原则，把住宅的出租纳入了法律规范的调节范畴，以协调租赁双方的利益。德国住宅法规特别重视居民作为社会成员的公德意识。各州对各种居住关系中最重要的相邻关系都有明确的相邻法予以调节。居住不妨碍他人是德国住宅法规中予以重视的原则。

　　德国主要通过民法典对住宅权加以规定。民法典首卷中涉及住宅法规中的一般规定，如：行业能力、意愿表述、合同、时间规定（时效）、条件、代表、默许和认可等。民法典第二卷中涉及债务与债权、合同、与第三方有关的许诺、定金和罚金、解约等，以及购买、交换、因缺陷而起的担保、重购、预购和交换等，还有赠与、租赁、租约和租金。民法典第三卷中规定了地产权的总则、占有、所有权，所有权的获得丧失，由所有权引发的权利要求、共有、遗产建筑权、役权。在不损害产业条件下使用他人产业并享受其收益的权利，涉及抵押、典当地产债务、家庭权和继承权。此外，还有租金调节法和住宅所有权法。这两部专门法是对民法典一般规定的细化和补充，对当事者和行政管理者的权利、义务和责任，做了进一步的规定。②

　　1.3加拿大住宅权保护制度

　　加拿大的住宅权保护的立法主要体现在加拿大《国家住宅法》。该法的宗旨是“为了促进新住宅的建造，促进现有住宅的维修和现代化，使住宅和居住得到改善的法律。”③该法比较偏重于规范“公司”（指加拿大抵押和住宅公司）的行为，对住房保险和抵押贷款以及涉及住房建设、公共设施建设等贷款有较多较细的具体规定，其中对公共住宅建设、合作建房和公共基础设施建设贷款，设置了优惠政策，旨在帮助居民“拥有和居住一套家庭住宅单元”。公共住宅建设不以盈利为目的，出租给个人或低收入家庭，被称之为“低租金的住房”。由于加拿大属英联邦成员，采用的是英美法系，该住宅法总体来看比较繁琐、具体。《国家住宅法》的主要内容包括：第一章规定了保险抵押贷款；第二章规定了住宅租赁和土地的集中；第三章规定了城市更新；第四章规定了住宅贷款和住房扩建贷款；第五章规定了住宅研究和社区规划；第六章规定了公共住宅；第七章规定了学生住宅项目的贷款；第八章规定了供水和排污项目，最后是一般规定。

　　加拿大的住宅权保护比较全面，包括了几乎适足住房权涉及的方方面面，它对住宅建设、住宅研究、学生住宅和供水排污设施都有比较具体的规定。而且将所有的住宅适足方面的法律要求都集中在一部法律之中，有整体性，系统化。加拿大对住宅贷款方面的优惠政策也比较多，“公司”可以向银行贷款，而且规定对一些住宅的贷款还款期限，可以延长或展期。这就有力的保障了居民的住宅权。

　　1.4英国住宅权保护制度

　　英国法是英美法系的重要来源，起源于1066年法兰西大封建主诺曼底威廉公爵征服英国后，建立的王室法庭和法官各地巡回审判制度，以盎格鲁-撒克逊的习惯法为依据，创造了全国统一的普通法。不动产法属于普通法财产法中的分支，最初从土地产权的保护开始：英国普通法采取“遵循先例”的原则，因此，英美法系中的不动产立法，一般采用“一事一法”、“分域分治”的模式。在近代，英国住房制度的倾向，往往与工党、保守党的执政地位紧密相关。工党倾向于社会福利，而保守党则更注重于私有化。回顾英国住宅法的历史，可以看出两党不同的政策倾向。

　　现今英国住宅权保护主要体现在1996年英国住宅法④这部立法中。1996年英国住宅法主要分为八个部分，233条。第一部分，廉租屋，分为五章，64条。第一章规定廉租屋业主注册。“有资格登记为廉租屋业主的法人团体要符合以下条件：廉租屋业主本身是不赢利的，成立的目的在于房屋供应、建造、改建或管理为目的；或具有房屋供应、建造、改建或管理的对象和权利。”廉租屋包括学生公寓。提供廉租屋的法人团体包括住宅协会、慈善团体和符合条件的公司。第二章土地及附属物的处置。规定注册廉租屋业主处置土地的权利。“以合适的方式拥有处置或不处置所占土地的权利。”并须经社团法人盖章批准。第三章，拨款及其他财政事宜。“政府机够考虑与房屋有关的费用，给予注册的廉租屋业主拨款或贷款，享受优惠利率。”第四章社团法人的一般权利。包括获取信息的权利，可以发行有关注册的廉租屋业主住宅管理指南等。第五章，其他和一般条款。第二部分，共同占有房屋，第65条至80条。规定共同占有房屋的注册方案及其内容。第三部分，业主和租户。分为三章，从81条到119条。第一章，租户的权利，规定不付服务费（租金）终止租约的限制，合理的服务收费的定义，选定顾问调查及选择管理者的权利，以及违法行为的法庭司法权。第二章，确认的租金和确认的短期租约。主要规定业主的相关权利。如“业主提供确认的短期租约条款说明的权利”，“收回到期租约和终止租约和终止租约的限制”等。第三章，租赁改革。内容有：低租金尝试；集体共有权；多个产权拥有者；住户满意的条件，租赁评估和物业管理等。第四部分住宅利润和有关事宜，从120条到123条。内容包括：支付给第三方的住宅利润；住宅利润的控制和管理；关于住宅租金补贴的租金管理员的作用等。第五部分，租户的行为。分为三章，从124条到158条。第一章，租约解释。规定了租约的期限，占用房屋的程序，租约的继承条件等。第二章，重新占用房屋，保障和确认租约。第三章，针对社会行为的禁令。第六部分，租住房屋的分配，从159条到174条。主要内容是：规定住房分配的条件，住房登记、审核程序，计划分配等。第七部分，无家可归者住房，从175条到218条。规定无家可归者的定义和范围；无家可归者的住房申请；优先排序方法；政府部门和有关机构合作提供住房等。第八部分，其他和一般条款，从213条到233条。包括收费指南、土地强制收购权、公司机构违法处置、财政条款等。英国住宅法主要的特色在于给无家可归者也提供了住房权保障条件。

　　2我国目前住房制度之立法现状

　　2.1我国有关住房权的几部主要立法

　　我国宪法第39条规定了公民的住宅权，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”而住宅权的具体保护主要集中在行政立法上，主要包括一些管理条例和管理办法。主要有：《中华人民共和国城市规划法》，《中华人民共和国建筑法》，《建设工程安全生产管理条例》，《建设工程质量管理条例》，《建设工程勘察设计管理条例》，《住宅室内装饰装修管理办法》，《中华人民共和国城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》，《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房屋拆迁估价指导意见》，《城市私有房屋管理条例》，《城市房地产转让管理规定》，《城市商品房预售管理办法》，《商品房销售管理办法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《城市房屋权属登记管理办法》，《城市房地产抵押管理办法》，《城市房屋租赁管理办法》，《个人住房贷款管理办法》，《住房公积金管理条例》，《经济适用住房管理办法》，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《物业管理条例》，《物业服务收费管理办法》，《城市异产毗连房屋管理规定》，《城市房地产中介服务管理规定》。而有关适足住房权的保障主要体现在《住宅室内装饰装修管理办法》，《个人住房贷款管理办法》，《住房公积金管理办法》，《经济适用住房管理办法》这四部法规之中。

　　2.1.1《住宅室内装饰装修管理办法》

　　该法规主要分为八章共有四十四条，包括开工申报与监督；委托与承接；室内环境质量；竣工验收与保修；法律责任等内容。该法律主要是在于规定住房室内环境的最低要求，要注意噪音的避免和减少环境污染，以及室内装修使用的材料的要求，竣工后要符合国家的质量标准等等。而且包含了法律责任的部分内容，主要是装修人违法行为的行政罚款。⑤

　　 2.1.2《个人住房贷款管理办法》

　　 该单行法规主要包括十章，包括贷款对象和条件；贷款程序；贷款期限与利率；抵押；质押和保证；房屋保险；借款合同的变更和终止；以及抵押物或质物的处分等内容。主要是为城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方合法权益而制定。该法对贷款人的申请对象仅限于城镇居民，而且条件比较多，程序复杂。主要是规定公民之间的贷款和抵押问题。⑥

　　2.1.3《住房公积金管理办法》

　　为加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定了该条例。它主要包括住房公积金的机构及其职责；缴存；提取和使用；监督以及罚则等相关内容。主要是国家和单位提供对其职员的住房权实现。⑦

　　2.1.4《经济适用住房管理办法》

　　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益，该办法主要通过规定经济适用房的优惠政策；经济适用房的价格确定和公示；交易和售后管理；集资建房和合作建房；监督管理等内容予以保障。国家通过提供补贴来保护一些特殊的个人申请享用经济适用房的相关内容。主要针对的对象是无房或现有房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭，也仅限于城镇户口的居民。⑧

　　2.2我国住房权保障制度的缺陷

　　通过对以上四部代表性的住房权法律的介绍，我们可以发现我国住房权保障的立法存在以下几个缺陷：

　　(一)我国住房权的保护的对象仅限于城镇户口的居民，保障范围狭窄。对农村户口的低收入者缺少保障方案，对非中国国籍但却在我国流浪的特殊群体也只是采取收容办法，没有提供廉租房等更具实际的方案。

　　（二）我国住房权保障方式单一，仅仅几部有关房地产的行政法规或者规章，政府没有主动履行积极义务来实现公民的住宅权。行政部门仅仅为城镇户口的部分群体提供经济实用房，没有采取更为多样的方式适应不同的群体，而且受益也没有真正落实在贫困户口。

　 （三）我国住房权的保障目的缺乏人性化的设计理念。我国并没有象西方有些住房权保障制度发达的国家那样通过立法来真正保护人的基本人权——住宅权，公民的居住场所缺乏人性化设计。

　 （四）我国住房权保障力度不够，我国只在宪法上规定公民的住宅权神圣不可侵犯，可是没有足够的部门法来执行，政府也相当的消极不作为。

　　 3初探我国适足住房权保障制度之建构

　　 3.1我国适足住房权保障之法律建构

　　目前，我国有关住房权保障的法律法规相当少且分散，笔者希望建立一部统一的《住宅法》，将所有的分散立法纳入其中。并且，增添一些新的内容，包括：对商业经营场所、学生宿舍、非法建筑物、移动的住所、宾馆的客房、临时的住所这些非典型、一般的居住地都要从立法上保障其与一般住宅权一样的保护。笔者认为这几类住宅实质上跟公民的一般住宅是一样的，都是公民的休息场所或者经营场所，他们都应该享有隐私权，商业秘密保护权和休息权等基本权利的保护。比如说，学生的宿舍如果不预期的，不加容许地受到校方或者他人的进入，学生将感到惶恐，无法正常的休息与学习。

　　3.2我国适足住房权保障之政策支持

　　我国政府应该出台一些实际的政策来保障适足住房权，比如提供廉租房给从乡村到城市打工的群体，提供经济房给城镇的低收入者，提供灵活多样的方式、政策来切实的保障住房权。再者，政府应该要求专门的验收房子安全与质量的部门提高对房屋人性化设计的要求，比如房屋必须有厨房与卫生间，卧室必须有足够的空间，房屋的周围必须有足够的绿化面积，有医院、超市、学校、健身场所、娱乐场所等公共设施等等。最后，政府应该出台相关政策提供无息贷款或者资助穷人实现其住宅权。特别是针对农村的大群体，我国政府应该提供更加优惠的政策，帮助农民实现“住得舒适”。

　　3.3构建我国适足住房权的意义

　　显然，构建适足住房权制度，有利于我国国民的生活安定，有助于我国社会实现有序、安定、团结与和谐，最终有利于我国更加繁荣昌盛和我国人民的生活更加殷实！

参考文献：

① 《美国住宅法》简介（J）.清华大学，上海房地,Shanghai Real Estate, 编辑部邮箱 2001，（10）： (43-47)．

② 《德国住宅法》简介（J）. 清华大学，上海房地, Shanghai Real Estate, 编辑部邮箱 2001，（9）：（45）．

③ 《加拿大国家住宅法》简介（J）.清华大学，上海房地, Shanghai Real Estate, 编辑部邮箱 2001，（ 11）：（45-46）．　

④ 《英国住宅法》简介（J）.清华大学，上海房地, Shanghai Real Estate, 编辑部邮箱 2001，（9）：（41-43）．　

⑤ 国务院法制办公室．法律法规司法解释全书（M）.中国法制出版社，2007，（3）：（４-287-289）．

⑥ 国务院法制办公室．法律法规司法解释全书（M）.中国法制出版社，2007，（3）：（４-318-320）．

⑦ 国务院法制办公室．法律法规司法解释全书（M）.中国法制出版社，2007，（3）：（４-321-324）．

⑧ 国务院法制办公室．法律法规司法解释全书（M）.中国法制出版社，2007，（3）：（４-324-326）．