随着农村经济的发展、城镇化步伐和农村人员流动的加快，农村房屋交易日益频繁，由此引发的纠纷也相应地增多。如何妥善解决好这些问题，已成为当务之急。

　　一、农村房屋买卖存在的主要问题

　　1、一些村民将房屋卖与外村村民或城镇居民。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”显然，村民无权申请使用其他村集体的宅基地，城镇居民无权申请使用农村宅基地。

　　2、村民将房屋卖与本村村民或购买本村村民房屋后，却占有或留有另一份宅基地。根据《土地管理法》第六十二条第一款之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”村民出卖房屋再占有另一份宅基地或同时占有两份宅基地均属违法。

　　3、村、组集体负责人将本集体组织的房屋擅自卖与他人。从《村民委员会组织法》来看，农村集体房屋买卖这类事项并未被明确规定属于必须提请村民会议讨论决定的范围，似乎属村集体负责人有权处理的事项。而退一步讲，即使村、组负责人没有处理权限，一旦诉至法院，房屋买受人也可以善意取得制度予以抗辩。但现实情况是，村、组负责人如果不经村民讨论通过或征求村民意见，擅自处理本集体组织的房产，通常都会引起村民的不满，甚至产生意见或纠纷。事实上，该类事项如果没有一个科学、民主程序予以保障的话，也的确会出现一些损害村民利益的情形。

　　二、解决农村房屋买卖问题的建议

　　1、加强法制宣传、教育。这其中具体包含两方面，一是对农村房屋买卖治理的法制宣传，针对的是农村村民及潜在购买人。由于农村房屋的特殊性，买卖农村房屋时必须考虑与土地权属相关的法律政策，但在一般的观念当中，当事人出售自己所有的财产并无什么不妥，村民也不会想到买卖的非法性，所以适当的宣传是必要的；二是进行专项培训，针对的是基层国土管理部门工作人员。当前和今后一段时间里，实施交易保护的主体仍然是政府行政机关，因此，基层国土管理部门工作人员素质的高低对于维护人民群众的切身利益和私有财产权益，减少纠纷，促进农村的建设和发展，维护社会的安定，有着重要影响。

　　2、加大行政执法力度。严格执行“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的法律规定。对违法、违规占用宅基地的行为做到早发现，并及时处理到位，避免产生后续矛盾，同时也遏制其他潜在违法违规行为的发生。

　　3、完善立法。集体经济组织内、外成员间进行农村房屋交易时，其程序和效力又如何呢？目前我国在此领域尚无明确可适用之法律、法规。要长效地解决这个问题，只能制定具体明确的法律法规。笔者认为，为最大限度发挥农村房屋效应，对村民售房可考虑允许自由买卖，但集体土地所有权人应收取一定的土地收益，并规定一定的土地使用年限。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，只能通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。另外，明确规定农村房产等重大财产处理的民主程序，非经法定程序的房产买卖行为无效。