出租人甲公司将其名下位于A县的一套厂房出租给位于B县的乙公司，甲乙二公司签订有房屋租赁协议，约定因租赁纠纷发生诉讼由乙方所在地法院管辖。现乙公司因租赁纠纷向乙公司所在地B县法院提起诉讼，B县法院认为房屋租赁合同因涉及不动产纠纷，属于专属管辖，应由不动产所在地法院管辖，不予受理。后乙公司又向A县法院起诉，A县法院认为租赁合同中有约定管辖，应由约定管辖法院管辖，故将此案移送乙县法院。

　　以上纠纷案件涉及有关管辖的两个问题：一是涉及房屋租赁合同纠纷是否适用专属管辖的规定；二是房屋租赁合同中对管辖有约定时，是否从其约定。对此笔者这样理解：

　　一、涉及房屋租赁合同纠纷是否适用专属管辖的规定

　　专属管辖是指法律强制性地规定某些特殊类型的案件由特定的人民法院管辖的制度。这是一种排他性的管辖，不仅排除了一般地域管辖而且还排除了当事人以协议的方式选择其他法院管辖的可能性。我国民事诉讼法第三十四条（一）：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。

　　我国不动产纠纷适用专属管辖，但是如何界定不动产纠纷，实践中存在两种不同的认识。一种观点认为，凡涉及不动产的纠纷都为不动产纠纷，都适用不动产纠纷的专属管辖；另一种观点认为，对于涉及不动产的案件，要区分案件性质，分别对待。

　　最高人民法院在1986年1月7日曾针对北京市高级人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》颁布了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。”在此批复中，我们不能就此认定房屋租赁纠纷适用一般地域管辖，但至少可以得出结论，此批复从“两便”原则出发，对于涉及不动产纠纷的案件并不是一定都由不动产所在地法院专属管辖，涉及不动产纠纷的案件，“个别”也可由被告户籍地或居所地法院管辖。此批复目前仍然有效，为广大基层法院在司法审判实践中具有指导意义。

　　不动产纠纷案件中涉及物权和债权债务两类性质不同的纠纷，对于这两类性质不同的纠纷案件，是否适用不同的管辖规定呢？笔者认为，涉及不动产的物权纠纷案件，应由不动产所在地法院管辖，而涉及不动产的债权债务纠纷案件适用一般地域管辖。法律之所以规定不动产纠纷案件由不动产所在地法院管辖，是因为不动产所在地法院，相对于其他法院来说，既易于调查取证、现场勘验、采取财产保全措施，又便于裁判执行、节约司法资源。涉及不动产的物权纠纷，最常见的如宅基地纠纷、相邻关系纠纷等，这类案件普遍需要法院进行调查、现场勘验，才能认定事实，分清责任，而涉及不动产债权债务纠纷案件，许多案件并不需要现场勘验就可查清事实，例如购房款纠纷、房屋中介纠纷、房地产价格评估纠纷、商品房买卖中返还定金纠纷等，只要不涉及标的物的质量问题，一般不需要实地勘验，因此适用一般地域管辖既方便当事人诉讼，又可合理调节各地司法资源。

　　房屋租赁纠纷是租赁关系存续期间因房屋租金、质量、腾退等发生的纠纷，法律关系发生的依据是当事人间实际存在的租赁合同。在房屋租赁纠纷中，房屋仅是纠纷涉及的标的物，但合同订立的目的是房屋的使用收益，依其性质而言，仍然属于债权债务纠纷，故依据合同管辖原则确定管辖更为适宜。我国民事诉讼法第二十四条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”因此，笔者认为，在本案中因房屋租赁纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地法院管辖均可。

　　二、房屋租赁纠纷是否可协议管辖

　　我国民事诉讼法第二十五条规定“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”这是我国关于协议管辖的规定。笔者认为，因房屋租赁合同纠纷引发的诉讼，其本质是合同纠纷，允许当事人协商确定管辖法院，只要当事人的约定符合协议管辖的规定，就应当尊重当事人的意愿，按照约定确定管辖法院。在本案中，甲、乙签订了书面协议，约定因租赁纠纷发生诉讼由乙公司所在地法院管辖，符合民诉法关于协议管辖的规定，因此B县法院不予受理的做法是不妥当的。