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天元法院分析物业服务合同纠纷案件的特点、原因并提出对策
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作者:刘振华  发布时间:2009-10-13 16:10:16 打印 字号: | |
  近年来,物业服务合同纠纷案件呈逐年递增趋势,且上升快、涉案人数多。天元法院2007年审结的一审物业服务合同纠纷9件,2008年审结11件,2009年1-9月审结66件。该院在调研中认真分析此类案件的特点、原因,并提出相应的对策。

  一、基本特点

  一是案件数量逐年增多,且上升趋势较快。随着城市房地产市场规模不断扩大,城市小区数量呈现出快速增长态势,物业服务合同纠纷案件也逐年急剧增长,其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。

  二是案件多为集团诉讼,易引发不安定因素。大部分是物业公司一并起诉多个业主拖欠物业费的案件,形成了大量的集团诉讼,此类案件处理不当很容易引起连锁反应,引发群体上访等社会事件。

  三是案件标的额比较小,且大多在千元以内。从近年来已审结的物业服务合同纠纷案件来看,其诉讼标的额均在500—1000元之间,往往是部分业主拖欠一年的物业管理费用。

  四是案件双方矛盾较深,法院调解工作困难。在诉讼中,物业公司与业主双方各说各的理,大多业主认为物业服务标准不透明,收费依据不明确,物业服务不到位,在多次向物业公司交涉未果的情况下,对物业公司产生了积怨,所以拒不交纳物业费,矛盾难以调和,一定程度上增加调解难度。

  二、形成原因

  一是房地产开发商遗留问题未解决。在楼盘销售的过程中,房产开发商为迎合消费者的需求,往往对小区的设施及服务做出不切实际的承诺。而现实操作中物业公司往往又由开发商单独确定,物业费标准也由开发商和物业公司确定。当业主进驻后发现实际情况与承诺相去甚远时,便把矛头转向了物业服务企业,且以拖欠物业费的方式相对抗。

  二是物业公司未经业主自主选择。在庭审中提出物业公司未经自主选择,签订物业合同只是为了领到房屋钥匙,他们反映物业合同是被迫签订的,业主委员会也未经依法选举产生,物业管理公司更是未经自己选择由开发商指定,物业公司的服务也不尽如人意。在入住后,又因业主大会召开难、业主委员会成立难等原因使得解聘物业管理公司十分困难。

  三是物业公司服务不到位、收支不透明。诉讼中,大多数业主反映对物业公司服务不满意是拖欠物业费的主要原因。随着生活水平的提高,人们对于居住环境的要求也越来越高,从受理案件情况看,很多业主认为物业公司履行管理义务不到位,如公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾未及时清理、小区内宠物狗未经约束,使业主不能得到舒适的服务,不能感受到小区的优雅格调。另外,物业公司对费用的收支情况未公开,侵犯业主的知情权,也成为业主拒交物业费的理由。

  四物业管理费收费过高。一些老小区的业主则认为物业收费过高,相应的物业服务却没上去,住宅被偷事件时有发生。还有部分物业管理公司从原来的免费服务逐步向有偿服务过渡,一些业主心理上无法适应,出现拒交物业费的情况。

  五是闲置房屋收取物业费难。随着前几年房地产投资热的兴起,部分小区的业主是为了投资而购房,购房后并未实际入住,但物业费则要求自房屋交付之日起就支付,这部分业主认为自己未入住,未享受到物业公司提供的服务,相应的也不愿支付物业费。

  三、对策与建议

  一是加强宣传,增强业主自治意识。通过法律法规宣传,提升业主法治意识,促使广大业主通过正当程序维护权利,组成业主委员会,积极参与到业主维权工作。将居住小区物业管理纳入社区建设,没有成立业主委员会的小区,通过街道和社区居委会加强居民与物业管理企业的沟通,组建业主委员会,共同解决好小区内的物业管理问题。

  二是加强行业管理,提高物管服务水平。完善物业管理企业自律机制,发挥行业协会作用。规范物业管理严格市场监管,加强物业的前期管理严格审查,规范接撤管管理,规范企业进入、退出物业项目时的程序,细化物业服务标准,建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系。加强资质管理,加大违规处罚力度。

  三是分清物管与业主自管界限。业主委员会由业主大会选举产生,其对公共物业财产的管理权利,来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托。而作为物业管理合同的受托方,物业管理公司应当按照业主的委托从事物业管理事务,代表并且维护业主的利益,为业主提供服务。要分清二者的权利义务,共同为业主做好服务。
来源:天元区法院
责任编辑:李黎