【案情】

　　夫妻婚姻关系存续期间，一方单位与开发商合作建房，以较低价格出售给职工。夫妻向单位交纳了房屋预付款6万元,单位会议确定了房屋单价（780元/m2），抽签确定了房屋所在位置和面积（148m2）,但尚未签订房屋买卖合同。离婚时，该房屋预付款6万元应如何分割？

【分歧】

　　第一种意见是，因房屋买卖合同尚未签订，还没有合同权利和可预期利益，所以该房屋预付款不能作为房屋进行分配，只能作为6万元债权进行分割。若不考虑其他因素平均分割，由一方享有该债权，一方补偿另一方3万元。

　　第二种意见是，虽然合同没有签订，但是房屋买卖合同的要素：单价、面积、位置均已确定，因此应当视为已经享有合同权利，应作为尚未取得所有权的房屋进行分割。对于房屋，可以根据离婚时双方协商一致或者经委托评估的房屋现价，判决由一方享有房屋预付款6万元及其预期受益，并由其对另一方折价补偿（原则为房屋现价的一半）。对于剩余未付的房款，由另一方进行补偿（原则为未付房款的一半）。即：若本案房屋现价为1100元/m2，则房屋市场价为162800元，本单位职工购房只需115400元（=780元/m2*148m2），夫妻除已交房屋预付款6万元，尚需支付55400元，因此应判决由享有房屋预付款6万元及其预期受益的一方补偿另一方53700元（=162800元/2人-55400元/2人）。

　　第三种意见是，同意第二种意见的应将此6万元房屋预付款视为尚未取得所有权的房屋进行分割的观点。但为平衡双方利益，应当适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第21条之规定，不宜判决房屋所有权的归属，应将该夫妻共同财产房屋预付款6万元及其收益另案处理。

【评析】

　　笔者同意第三种意见。

　　第一种意见系对现有财产进行分割，但是由于房屋买卖合同要素已经确定，交了6万元房屋预付款，房屋买卖合同虽未签订，但是拥有可期待利益（房屋市场价格远远高于福利价格）。完全剥夺一方对6万元房屋预付款的可期待利益，显失公平。

　　第二种意见判由一方享有房屋买卖合同的权利，无视合同尚未签订的事实。由于房屋买卖合同尚未签订，合同权利的取得仍然存在一定的风险，将一方仅为可能得到的利益即行分配，对于该方亦不公平。

　　本案的特殊之处在于，一是该夫妻共同财产房屋预付款6万元系用于福利性质的购房，作为房产投资，其可预期受益远远大于本身价值；二是房屋买卖合同尚未签订，合同权利尚不能确定。房屋买卖合同尚未签订，合同权利尚未取得，房屋是否能够交付尚未可知，因此，当事人是退回6万元房屋预付款还是签订合同、支付余款并不能确定，而这两种结果产生的利益悬殊较大。为平衡当事人双方利益，本案判决时宜采取另案处理的方式，待相关权利义务确定之后再行审判。婚姻法解释（二）第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”在房屋买卖合同尚未签订，更未交付房屋的情况下，只能将此６万元房屋预付款及其可能收益参照对尚未取得所有权的房屋的处理，告知当事人待合同关系确定或合同关系消灭后另行起诉。