出卖人与买受人就预售房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：按套房总价82800元包干，不按平方米计价，房屋的面积约140 m2，没有约定面积误差范围。出卖人实际交付使用的房屋建筑面积为134 m2。买受人要求退还因交付面积不足140 m2而多收的6 m2的房款。

[分歧]

　　在本案处理过程中，对该按套计价房屋的面积误差如何处理存在较大分歧。

第一种意见认为，出卖人应退还面积不足的全部6 m2的房款。理由是：1、本案属于出卖人交付面积与合同约定面积不符，合同对如何处理约定不明确的情况，参照《商品房买卖合同解释》第14条的规定，应按单价据实结算，超出3%的部分考虑到该房屋是按套计价，不需双倍返还。2、买受人有房屋面积为140 m2的心理预期。

第二种意见认为，面积误差3%以内的部分不应计作违约部分，出卖人只需退还超出面积误差3%的面积不足部分1.8 m2（＝6 m2－140 m2×3%）的房款。理由是：房屋系按套计价，不能按面积据实结算，允许实际面积与约定面积有一定范围的误差，该面积误差标准可以参照按面积计价的规定。

　　[评析]

　　建设部《商品房销售管理办法》第十八条明确规定，房屋买卖可以有两种计价方式，一是按建筑面积计价，二是按套计价。本案的主要问题是当事人既约定了按套计价的方式，又约定了房屋的面积，而没有约定交付面积不符约定面积时该如何处理。笔者认为，根据合同法、商品房买卖合同有关法规和司法解释的规定，本案应当按第二种意见处理。

　　一、第一种意见不符合当事人约定和法律规定。首先，《商品房买卖合同解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……” 该条规定针对的是按建筑面积计价的情况，在单纯按面积计价的情况下，如果面积有误差，合同又对如何处理没有约定或约定不明确的适用该条款。本案中合同已经明确约定按套房总价包干计价，不按建筑面积计价，抛开此约定，单谈面积不符的问题，显然不符合当事人真实意思表示。第二、如果完全按该条规定，出卖人对面积误差比超过３％部分即1.8 m2的房款应双倍返还，而不是第一种意见的据实返还。第三、本案合同约定该房屋面积“约140 m2”，并未确定为140 m2，少一点多一点不能绝然视为违约。当事人并没有房屋面积一定达到140 m2的心理预期，因其所约定的房价为整套房屋的包干价，房屋面积在140 m2左右浮动符合当事人的心理预期。

　　二、面积误差标准可以参照按面积计价的规定。当事人既约定了按套计价的方式，又约定了房屋的面积，在没有约定面积误差范围的情况下，不能对房屋交付面积过低或过高的部分不作控制。我国商品房买卖相关法律法规没有对按套计价情况下的面积误差标准作出具体的规定。笔者认为，由于双方当事人对于面积误差范围没有作出约定，根据合同法的相关规定，当事人就质量、价款等内容合同没有约定的，可以按照交易习惯或国家标准、行业标准确定。鉴于本案房屋买卖合同的性质，本案可以参照商品房销售的国家标准、行业标准确定面积误差。《商品房销售管理办法》第二十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条均规定，房屋销售的面积误差标准为3%。鉴于本案诉争房屋系按套收费，不按建筑面积计价，因此，误差范围以内的部分不应计作违约部分，超出面积误差标准3%的面积不足部分应计为违约部分，根据单价计算应退回的房款。因此，出卖人应退还超出面积误差3%的面积不足部分1.8 m2的房款。

　　[法条链接]

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　《商品房销售管理办法》

　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，接以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积

　　面积误差比＝—————————————×１００％

　　　　　　　　　　　合同约定面积