不动产登记，是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。其意义在于为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。因此，不动产登记具有权利确认、推定和公示等功能，登记内容正确与否事关重大。为确保不动产登记内容的准确无误，物权法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”但该条规定仅对登记机构的损害赔偿责任作了原则性的规定，其他相关问题如归责原则、赔偿责任的范围、损害赔偿的性质等等，均未作出具体规定。以下，笔者将结合审判实践，对不动产登记机构的赔偿责任谈一点粗浅的看法。

　　一、　　赔偿责任的归责原则

　　对不动产登记机构因登记错误承担赔偿责任的归责原则，学术界有不同的认识。一种观点认为是过错责任，即只有不动产登记机构在登记过程中有过错的，才承担赔偿责任；另一种观点认为是严格责任，即只要因为登记有错误或者遗漏造成他人损害的，均须承担赔偿责任。笔者主张第二种观点，理由是根据物权法第十二条之规定，我国物权法规定的不动产登记审查赋予了登记机构实质审查的权力。

　　首先，从审查的材料来看，包括了权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，包括不动产物权设立、变更、转让、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书。这实际表明登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要查验这些材料的真实合法性，也就涉及到不动产变动的原因关系的审查。

　　其次，登记机构可以询问登记申请人提供材料之外的事项，其目的显然是为了确保登记内容的真实性，这已经突破了形式审查范畴而迈入了实质审查。

　　再次，物权法赋予了登记机构于必要时实地查看不动产的权力，这实际上赋予了登记机构调查职权。而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权。

　　第四，实质审查赋予登记机构更大的审查权力，其目的是确保登记的准确性，减少登记的错误。因此，登记机构也负有更大的责任，在因其过错造成登记错误时，要对因此造成的损害承担赔偿责任。这既能有效增进登记机构的责任心，确保登记的准确性，也有利于减轻受害人的举证责任，解决因登记错误致受害人举证能力不足而难以得到合理保护的问题。

　　二、　　赔偿责任的范围

　　对不动产登记机构因登记错误造成的损害承担赔偿责任的范围，有不同的理解。一种意见认为，不动产登记机构仅对因其自身的原因造成的损害承担赔偿责任，由于当事人提供虚假材料致他人损害的，应当由当事人承担赔偿责任，登记机构不承担责任。另一种意见认为，不动产登记机构不仅要对因其自身的原因造成的损害承担赔偿责任，对由于当事人提供虚假材料致他人损害的，也应承担赔偿责任。笔者赞成后一种意见。由于我国物权法第二十一条仅规定了因当事人提供虚假材料申请登记致他人损害的赔偿责任和登记机构因登记错误致人损害的赔偿责任，没有明确规定不动产登记机构对由于当事人提供虚假材料致他人损害的，是否应承担赔偿责任，故如何判断该问题，关键是如何理解物权法第二十一条第二款规定的“登记错误”。笔者认为，根据通常的理解，登记错误是指已登记的权利与客观真实权利不相符，包括登记错误和登记遗漏两种情形，而不是指登记机构存在过错。造成登记错误的原因通常有两种：一是当事人提供了虚假的材料，登记机构未审查核实，从而导致登记错误；二是当事人提供的材料完全真实，但由于登记工作人员的过错，导致登记错误或登记遗漏。因此，通过分析物权法第二十一条的规定，将登记机构的赔偿责任解释为包括第一款原因造成的登记错误的情形应当更为合理。登记机构承担赔偿责任后，有权按照物权法第二十一条的规定向提供虚假材料的申请当事人追偿。若按第一种意见理解，则物权法第二十一条第二款关于追偿权的规定将形同虚设。

　　至于赔偿责任范围的具体确定，笔者主张不应仅仅包括直接经济损失，还应包括当事人因登记机构错误登记行为所造成的其他必要损失，如为更正登记所花费的不动产登记费，合理的差旅费、误工费，甚至为此诉讼所花费的诉讼费、律师代理费等等。

　　三、　　赔偿责任的性质

　　不动产登记机构赔偿责任的性质到底是国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，与登记行为属于行政行为还是民事行为直接相关，最终取决于登记机构的管理体制问题。笔者认为，对赔偿责任性质的确定应分两个阶段。

　　在不动产登记机构管理体制没有作出调整之前，由于我国采用的是行政机关登记，登记是一种具体行政行为，登记错误造成损害的应当适用国家赔偿法规定，登记机构承担国家赔偿责任。而根据国家赔偿法的规定，国家赔偿应以行为的违法性作为归责原则。对行为的违法性，笔者认为应作广义理解，除了指违反法律、法规、规章的具体规定外，还应包括违反诚实信用、公序良俗、权利滥用禁止、应尽合理的注意义务等抽象的法律原则。在司法实践中，登记机构违法登记的情形主要包括以下几种：申请人提交的申请材料齐全属实，登记机构错误登记；不动产登记当事人故意提供虚假材料，导致登记错误；登记机构工作人员与不动产登记当事人恶意串通而进行错误登记；登记机构无正当理由拒绝履行或拖延履行登记职责。对上述登记行为，登记机构是否应承担赔偿责任，还要考虑两个构成要件，一是存在损害事实，二是登记行为与损害结果之间存在因果关系。具体而言，就是：1、申请人无过错，登记机构错误登记，因此造成权利人财产损失的，登记机构的违法登记行为与权利人损害之间存在直接因果关系，登记机构应承担赔偿责任。2、登记机构存在未尽审查义务或违反法定程序等违法情节，登记申请人也存在提供虚假材料骗取登记的故意，但二者之间不存在行为的关联性，即错误登记不是由于登记机构与申请人的共同原因造成的，登记机构仅对其违法行为造成的损害承担赔偿责任，若无实际损害发生的，登记机构不承担赔偿责任。3、登记机构未尽严格审查义务错误登记与登记申请人故意提供虚假材料存在行为上的关联性，或登记机构工作人员与登记申请人恶意串通，则构成共同侵权，权利人的损害是由违法的行政行为与民事侵权行为共同造成的，登记机构应与民事侵权行为人共同承担赔偿责任。4、登记机构无正当理由拒绝履行或拖延履行登记职责，属于行政不作为形态，不作为本身并不是损害结果发生的原因，损害结果是由于第三人行为等原因造成的，行政不作为只是加大了损害发生的盖然性，即如果登记机构依法、及时履行法定职责，则极有可能避免损害的发生。在此情形下，应以加害人的赔偿责任为主，登记机构承担补充责任。

　　在物权法出台后，不动产登记机构管理体制必须调整，关于不动产登记机构赔偿责任性质的确定，笔者建议或在不动产登记法以及其他新的法律法规中予以规定，或以司法解释的形式单独予以确定，不动产登记机构赔偿责任的性质属于民事赔偿责任而非国家赔偿责任。理由如下：1、物权法第二十一条已明确了登记机构应对登记错误承担赔偿责任以及事后追偿的原则，这给将不动产登记机构赔偿责任的性质确定为民事赔偿责任提供了法律保障。若仍将不动产登记机构赔偿责任的性质确定为国家赔偿责任，则追偿权将在客观上无法实现，物权法中关于追偿权的规定将被废除。2、国家赔偿责任受到较严格的限制，不利于保护受害人的合法权益，应允许受害人可以依据民法要求不动产登记机构及其工作人员承担民事侵权赔偿责任，包括停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、赔礼道歉等，这也为不动产登记错误的救济提供了法律保障。3、有利于不动产登记机构及其工作人员严格审查，维护不动产登记的公信力，提高登记的准确性。